miércoles, 21 de diciembre de 2016

Desahucio: ¿cabe compensar por reparaciones o sustituciones?

Esta semana he recibido notificación del juzgado de primera instancia 6 de Logroño (La Rioja), que estima íntegramente nuestras pretensiones en juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas y asimilados, acordando la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y la obligación de pago de rentas y cantidades asimiladas reclamadas, más las vencidas durante el procedimiento, todo ello con expresa imposición de las costas procesales.Comento este asunto porque me ha parecido un asunto interesante. 

La parte arrendataria en vía extrajudicial y posteriormente en la contestación a la demanda y juicio oral, se opuso al pago, de las rentas y cantidades asimiladas reclamadas, argumentando el mecanismo de la compensación, y en concreto por la adquisición por la arrendataria de diversos electrodomésticos para dicha vivienda, eso sí, sin contar con el consentimiento de la propiedad, cuando no sin el conocimiento, contraviniendo el propio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.


Al respecto hemos de hacer las siguientes consideraciones:

a).- El procedimiento de desahucio es un proceso sumario, en el que las causas de oposición se encuentran limitadas. Así lo expone el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y son alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Que no había abonado era evidente. Bastaba ver la cuenta bancaria donde se había designado como lugar de pago.

Tampoco procedía enervar la acción, toda vez que había habido reclamación extrajudicial previa, a través de burofax, informando tanto de las deudas como del inicio de las oportunas acciones legales, para resolver el contrato.

Sobre el carácter tasado de las causas de oposición citamos  a modo de ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, sección 4ª, 510/2011, de 24 de octubre de 2011, recurso 671/2011, Ponente: Carlos Moreno Millán (LA LEY 215727/2011). Resuelve el contrato por falta de pago de la renta, exponiendo que es inviable el pago por compensación en el marco del juicio de desahucio, ya que tal motivo excede del estricto ámbito de debate propio del referido juicio conforme a la Ley Procesal.



b).- Respecto a las reparaciones o sustituciones de los electrodomésticos u otras cuestiones de la vivienda, sin contar con el consentimiento de la propiedad y pretender compensar dichas cantidades con el importe de la renta y asimilados, decir que no es de aplicación en el presente procedimiento, sin perjuicio de poder reclamar en otro procedimiento la arrendataria, en su caso.


Sobre este aspecto se ha pronunciado muy recientemente la Audiencia Provincial de La Rioja, en su sentencia 87/2015 de 16 de Abril de 2015, recurso 98/2015, Ponente: Fernando Solsona Abad (LA LEY 49557/2015), en su fundamento segundo:

La Jurisprudencia ha establecido que el desahucio por falta de pago es un procedimiento sumario (arts. 250.1.1, 444.1 y 447.2 LEC), con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación en relación a la acción de desahucio: sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. El objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida - la falta de pago de rentas-. Eso significa, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14 de 20 de septiembre de 2014 , que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad. Por consiguiente- y en cuanto a la acción de desahucio- todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca en su recurso la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias”.De la misma forma razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias sección 5 de fecha 20 de octubre de 2014, la cual establece que: “en el juicio de desahucio por falta de pago las causas de oposición se encuentran tasadas, y así dispone el art. 444.1 LEC que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, con lo que resulta vedada cualquier otra alegación".“Con base en lo expuesto, no constando el pago por parte de la demandada, es claro que la demanda solo pudo ser estimatoria de la acción de desahucio ejercitada pues aun en la hipótesis de que fueran ciertas las presuntas deficiencias del piso arrendado que se invocaron por la demandada en juicio y que reitera en su recurso de apelación, tal alegación no puede invocarse en un procedimiento sumario de esta clase en el que los motivos de oposición son tasados, ni le dispensaban en su momento de su obligación de pagar la renta, sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez "a quo".

Asimismo mencionamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, sección 5ª, nº 668/2008, de 26 de noviembre, recurso 30/2008, Ponente: Hipólito, Hernández Barea (LA LEY 240851/2008), que determina que la falta de reparaciones o defectos por el arrendador solo faculta a la inquilina a dar por resuelto el contrato o exigir por vía judicial la realización de las reparaciones necesarias, pero no suspender el pago del precio.


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